Jak wygląda procedura zwrotu VAT właścicielowi lokalu inwestycyjnego?

Z poprzednich wpisów dotyczących VAT w kontekście inwestowania w nieruchomości wiemy, że:

  1. najem lub dzierżawa lokalu podlegają opodatkowaniu VAT,
  2. mimo to mogą być z VAT zwolnione, ale nie zawsze zwolnienie to jest opłacalne (czasem warto z niego zrezygnować, o ile jest to możliwe),
  3. jeśli nie korzystamy ze zwolnienia, to możemy otrzymać z urzędu skarbowego zwrot VAT-u zawartego w cenie lokalu.

A jak wygląda procedura zwrotu VAT?

Ponieważ zwrot VAT przysługuje tylko podmiotom zarejestrowanym jako podatnicy VAT czynni, należy zacząć od zarejestrowania się w tym właśnie charakterze. O rejestracji napiszę jednak oddzielnie.

Nowo zarejestrowany podatnik VAT czynny ma obowiązek składać comiesięczne deklaracje VAT-7 (od 1 lipca 2020 r. mają one być zastąpione przez JPK_VDEK, ale nie zmieni to istoty rzeczy). To właśnie w nich wykazuje się kwoty VAT należnego i naliczonego, a także zadysponowuje się nadwyżką VAT naliczonego: przesuwa się ją na kolejny okres rozliczeniowy lub żąda jej bezpośredniego zwrotu na rachunek bankowy. Wniosek o zwrot nie stanowi zatem odrębnego dokumentu, lecz jest integralnym elementem deklaracji VAT – trzeba zaznaczyć odpowiedni kwadracik oraz określić, w którym z dopuszczalnych terminów (25, 60 albo 180 dni) ma nastąpić zwrot. Od 2019 r. nie jest już konieczne składanie załącznika VAT-ZZ (uzasadnienia wniosku o zwrot), w którym dawniej należało opisać okoliczności i cele zakupów, które są podstawą naliczenia kwot VAT do zwrotu.

Jeżeli w deklaracji wykazany zostanie VAT do zwrotu, to urząd skarbowy przeprowadzi tzw. czynności sprawdzające (potocznie zwane kontrolą, ale nie stanowią one formalnej kontroli podatkowej w rozumieniu ordynacji podatkowej), których celem jest weryfikacja uprawnienia do otrzymania zwrotu. Czynności te przeprowadza się czasami również wtedy, gdy nie żądamy zwrotu VAT, a jedynie przesuwamy nadwyżkę VAT naliczonego na kolejne okresy, o ile nadwyżka ta jest odpowiednio duża.

VAT jest podatkiem narażonym na oszustwa polegające na wyłudzeniach nienależnego zwrotu na podstawie sfałszowanych dokumentów, potwierdzających wykonanie fikcyjnych transakcji, albo dokumentujących transakcje rzeczywiste, ale wykorzystywane do nadużyć, np. w sytuacji gdy podmiot sprzedający uchyla się od zapłaty VAT. Urzędnicy sprawdzają wobec tego okoliczności zakupu lokalu (w tym często źródła pochodzenia środków, z których sfinansowano zakupy), składając stosowne zapytania do podatnika o badając związane z tym dokumenty (faktury, umowy, dowody zapłaty, żądane oświadczenia), a także sprawdzając, czy z obowiązku zapłaty VAT wywiązał się deweloper. Weryfikacja co do zasady nie wymaga osobistych wizyt czy składania oryginałów dokumentów w urzędzie skarbowym – wyjaśnienia składa się mailowo lub telefonicznie, przesyłając kopie elektroniczne żądanych dokumentów.

Po pomyślnej weryfikacji zwrot jest wypłacany na rachunek bankowy podatnika. Zwrot VAT następuje co do zasady:

  • w terminie 60 dni od złożenia wniosku – jeżeli podatnik wykonał w okresie rozliczeniowym, którego dotyczy zwrot, jakąkolwiek czynność opodatkowaną,
  • w terminie 180 dni – gdy podatnik nie wykonał w okresie rozliczeniowym żadnej czynności opodatkowanej.

Jeżeli zasadność zwrotu będzie wymagała dodatkowego zweryfikowania, naczelnik urzędu skarbowego może wydłużyć termin zwrotu do czasu zakończenia postępowania weryfikacyjnego. W zakresie zakupów nieruchomości przez inwestorów praktycznie się to nie zdarza, o ile czynności sprawdzające przebiegają bez zakłóceń.

Jeżeli lokal nie jest jeszcze wykończony, a nie wykonuje się innych czynności opodatkowanych, należy liczyć się ze 180-dniowym okresem oczekiwania na zwrot. Czasami warto zaczekać 2-3 miesiące z wykazaniem w deklaracji zwrotu, by móc złożyć wniosek o zwrot w krótszym terminie.

Reprezentację w sprawie złożenia wniosku o zwrot i uczestniczenia w czynnościach sprawdzających warto powierzyć doradcy podatkowemu. Zwłaszcza takiemu z doświadczeniem w temacie. 😉 Warto bowiem wiedzieć, że gdy pierwotna deklaracja okazuje się błędna i błąd ten wymaga korekty deklaracji, to terminy zwrotu są przerywane i biegną od nowa od dnia złożenia korekty. A czynności sprawdzające, w wyniku których taka okoliczność może wyjść na jaw, nierzadko są wszczynane dopiero pod koniec terminu. Czyli może być tak, że po 150 dniach oczekiwania na zwrot okaże się, że trzeba skorygować deklarację i czekać kolejne 180 dni. Dlatego tak ważne jest, by deklaracja była sporządzona prawidłowo. Należy też wiedzieć, jak bronić się w sytuacjach, gdy urzędnik kwestionuje zasadność zwrotu w terminie 60 dni i każe skorygować zeznanie przez zmianę terminu zwrotu z 60 na 180 dni – a w przypadku usług najmu lub dzierżawy zdarza się to dość często ze względu na nietypowy moment powstawania obowiązku podatkowego… i pewną cechę systemu informatycznego administracji skarbowej.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *