Nowy Polski Ład i opodatkowanie najmu w 2022 r.

Niedawno opublikowany projekt ustawy zmieniającej ustawy podatkowe w związku z tzw. Polskim Ładem w istotny sposób wpłynie na sposób opodatkowania dochodów z najmu, dzierżawy i podobnych umów – o ile, rzecz jasna, wejdzie w życie w takim kształcie, w jakim go zaprezentowano.

Co miałoby się zmienić?

Zmian w zakresie opodatkowania najmu lub dzierżawy nie jest dużo, ale za to są wyjątkowo grube:

  1. najem prywatny ma być opodatkowany wyłącznie ryczałtem (na dotychczasowych zasadach, czyli 8,5% przychodu do 100.000 zł i 12,5% nadwyżki ponad 100.000 zł), tzn. nie będzie już możliwości opodatkowania na zasadach ogólnych,
  2. nie będzie już możliwości amortyzowania lokali i budynków mieszkalnych (w tym prawa spółdzielczego), zarówno w najmie prywatnym (co oczywiste, skoro nie da się wybrać zasad ogólnych), jak i w działalności gospodarczej.

Co ciekawe, nie usunięto zasady, zgodnie z którą sprzedaż lokalu lub budynku mieszkalnego, wykorzystywanego w działalności gospodarczej, rodzi przychód z „prywatnego” zbycia nieruchomości osoby fizycznej (a zatem nadal po pięciu latach od końca roku, w którym kupiło się taką nieruchomość, nie będzie występować podatek dochodowy).

Nie ma też zmienić się nic w zakresie VAT i podatku od nieruchomości. Najem prywatny nadal nie będzie też tytułem do uiszczania składek na ubezpieczenia społeczne czy zdrowotne.

Konsekwencje praktyczne

Rzecz jasna, zmiany wpłyną na opłacalność najmu, zwłaszcza w przypadku osób inwestujących w nieruchomości używane powyżej 5 lat, kredytujących się lub przeprowadzających znaczne remonty. W tych bowiem sytuacjach opłacał się wybór zasad ogólnych – do tego stopnia, że całymi latami można było nie płacić podatku dochodowego, a w przypadku wynajmowania lokali w działalności gospodarczej obok prowadzenia jej w innej branży – nie tylko nie płacić podatku od wynajmowanych lokali, ale stratą z wynajmowania lokali obniżać dochód z tej innej działalności. A potem można było sprzedać lokal bez podatku (po 5 pełnych latach podatkowych). Działa to w uproszczeniu tak:

  1. nabywamy lokal, wydając np. 500.000 zł,
  2. przyjmujemy podwyższoną stawkę amortyzacyjną do 10%, co oznacza, że co roku wrzucamy w koszty do 50.000 zł,
  3. rentowność najmu jest niższa, więc mamy stratę podatkową, a od straty podatku się nie płaci,
  4. kiedy amortyzacja się wyczerpie (odliczymy 100%, czyli najwcześniej po 10 latach), sprzedajemy lokal i kupujemy następny.

Od 2022 r. – zakładając, że projekt wejdzie w życie – jeśli ktoś będzie wynajmował prywatnie, to będzie musiał rozliczać się ryczałtem, a więc nie będzie mógł potrącać od przychodu żadnych kosztów, a jeśli w ramach działalności gospodarczej – to będzie mógł korzystać z zasad ogólnych (17/32%) albo podatku „liniowego” (19%), ale bez możliwości potrącania często największego kosztu – czyli amortyzacji.

W związku z uchwałą NSA z 24 maja 2021 r. (II FPS 1/2021) możliwy stał się w zasadzie dowolny wybór pomiędzy tymi dwoma formami opodatkowania najmu, co daje dużą swobodę inwestorom: można dopasować swoją formę opodatkowania do konkretnych uwarunkowań indywidualnego podmiotu. I tak jeśli ktoś na przykład inwestuje gotówkę w nowe lokale, to jego sytuacja po wejściu w życie planowanych regulacji nie zmieni się znacząco, bo dla niego ryczałt i tak jest najbardziej opłacalny (poza ewentualnie latami, w których przeprowadza remonty lub kupuje wyposażenie ruchome za znaczne środki – wtedy bowiem zasady ogólne opłacają się bardziej, a powstałą stratę można potem jeszcze odliczać od przychodu opodatkowanego ryczałtem). Jeśli natomiast ktoś kupuje nieruchomości na kredyt i ponosi koszty finansowania, to będzie je mógł odpisać tylko w przypadku najmu w działalności gospodarczej, o ile oczywiście korzysta z opodatkowania według skali lub podatku liniowego, a nie ryczałtu – który dla wielu stanie się w 2022 roku bardziej opłacalny ze względu na „korzystniejszy” sposób obliczania składki zdrowotnej (cudzysłów dlatego, że to trochę taki wybór, czy chce się dostać w twarz z liścia, czy z piąchy).

Sprzedaż lokali mieszkalnych będzie nadal wolna od podatku, jeśli nastąpi po 5 pełnych latach kalendarzowych, a sprzedaż lokali użytkowych po tym czasie – nadal opodatkowana w przypadku wynajmowania w ramach działalności gospodarczej, a wolna od podatku w przypadku najmu prywatnego.

Co z przepisami przejściowymi?

No cóż, jajco. Projekt takowych nie przewiduje, mimo że proponowana zmiana w oczywisty sposób godzi w zasadę ochrony interesów w toku, wynikającą z art. 2 Konstytucji RP (ktoś zaplanował sobie inwestycję, jej rentowność, a tu… lipa). Trochę to przypomina sytuację sprzed bodajże 3 lat, kiedy to wyłączono z kosztów podatkowych amortyzację darowanych środków trwałych, a potem minister od finansów wyjaśniał na konferencji, że ochrona praw nabytych, że nie będzie to dotyczyć nieruchomości darowanych przed nowelizacją itp. No i faktycznie nie dotyczyło i nie dotyczy – może tym razem będzie podobnie. Ale trochę w to wątpię, bo zasada pewności prawa (wraz z jej wszystkimi komponentami w postaci m.in. ochrony praw nabytych i interesów w toku) nie jest zasadą absolutną, a jej rolą nie jest petryfikacja złych rozwiązań legislacyjnych. A obecna regulacja dobra nie jest, przynajmniej z punktu widzenia racjonalności systemu podatkowego (choć nie można oprzeć się wrażeniu, że projektowany sposób rozwiązania tego problemu stanowi próbę wylania dziecka z kąpielą). W sytuacji zatem, jaką mamy obecnie, gdy wyjście z inwestycji w nieruchomość nie powinno być bolesne, moc zasady ochrony praw nabytych wydaje się mniejsza od mocy zasady równości wobec prawa, którą obecny stan prawny dość ewidentnie narusza (co nie zmienia faktu, że vacatio legis powinno być dużo dłuższe niż miesiąc czy dwa). Ale o tym napiszę oddzielnie.

9 komentarzy do “Nowy Polski Ład i opodatkowanie najmu w 2022 r.

  1. Czy osoba będąca w związku, prowadząca działalność gospodarczą rozliczając się na zasadach ogólnych 17 i 32% będzie mogła skorzystać z kwoty wolnej od podatku w podwojonej wysokości 30tys.tj.60tys. jeżeli druga strona miała tylko przychód z najmu i zmuszona będzie płacić ryczałt 8,5%. tego nikt nie interpretuje.

    • Wygląda na to, że tak. Nic się nie zmienia w zakresie sposobu obliczania podatku w przypadku wyboru łącznego rozliczenia małżonków.

  2. Dzień dobry,
    w 2019 r. zakupiłem lokal użytkowy (Apartament 2 pokojowy w górach) podpisałem umowę najmu na 10 lat z operatorem i co miesiąc wystawiam fakturę VAT. Odliczyłem VAT od zakupu lokalu .Chciałem opodatkować ten apartament podatkiem zryczałtowanym, ale US stwierdził, że ten wynajem ma znamiona działalności gospodarczej, więc należy go wprowadzić do działalności gospodarczej i tak też zrobiłem. Pozostali inwestorzy nie byli tak dociekliwi i płacą podatek zryczałtowany 8,5%.
    W 2021 r. zakupiłem u tego samego dewelopera drugi apartament w tej samej inwestycji również podpisałem umowę najmu na 10 lat z tym samym operatorem i chcę go opodatkować jako najem w wys. 8,5%.
    Czy ten pierwszy apartament mogę wyprowadzić z firmy?
    Odliczam amortyzację i jestem ją wstanie zwrócić z odsetkami, aby opodatkować apartamenty jedna stawką podatkiem zryczałtowanym w wys.8,5%.
    Jeśli nie, to czy mogę jeden apartament mieć w działalności, a drugi jak najem prywatny?
    Nie wiem czy dobrze interpretuję uchwałę NSA z 20.05.2021 r. która mówi, że podatnik sam decyduje które nieruchomości wprowadzić do działalności a które nie?

    • Dobrze Pan rozumie uchwałę – to jest Pana wybór. Nawet przed uchwałą zasadniczo taki przypadek nie budził większych wątpliwości co do możliwości kwalifikowania go jako najem prywatny – ale w niektórych urzędach tego do dziś nie wiedzą, jak i nie znają uchwały.

  3. Mam pytanie a co z ubezpieczeniem nieruchomości i z podatkiem od nieruchomości można odliczyć czy nie .Ja mam nieruchomośc 500 km od miejsca zamieszkania co z kosztami nadzoru.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *