Kupić lokal inwestycyjny „na firmę” czy „prywatnie”?

Oto niezwykle często pojawiająca się kwestia, nad którą większość inwestorów prowadzących działalność gospodarczą zastanawia się jedynie przez bardzo krótką chwilę (albo wcale) i kupuje lokal „na firmę”, tzn. włącza go do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, a przychody z najmu lub dzierżawy zalicza do przychodów z tejże działalności.

Czy to dobry pomysł?

Z reguły nie. Oczywiście pomijamy tu przypadki podmiotów prowadzących działalność gospodarczą stricte w zakresie najmu czy usług zakwaterowania, gdzie stanowią one główny przedmiot działalności. Mówimy raczej o przedsiębiorstwach prowadzonych przez osoby fizyczne, w których podstawową działalnością operacyjną jest np. produkcja, handel, usługi – niezwiązane z nieruchomościami. W takich przypadkach włączanie lokalu do środków trwałych działalności z reguły nie jest dobrym pomysłem, poza niektórymi przypadkami zakupu używanego lokalu mieszkalnego.

Przede wszystkim trzeba odpowiedzieć na pytanie: czy podatnik ma w ogóle wybór między rozliczaniem najmu w ramach działalności gospodarczej a rozliczaniem jako „najem prywatny”? W praktyce funkcjonuje takie właśnie podejście, ale… to nie jest takie proste. Pisałem o tym więcej tutaj, a konkluzja niech będzie taka: najem wykonywany w warunkach „ciągłości i zorganizowania” należy kwalifikować jako działalność gospodarczą, a najem „niezorganizowany” – jako „najem prywatny”. W praktyce inwestorzy nabywający nieruchomości przeważnie mają na celu pasywną inwestycję środków zaoszczędzonych w ramach podstawowej działalności zarobkowej. Inwestor chce, by jego zainwestowane pieniądze pracowały przy możliwie minimalnym wysiłku własnym, przeważnie wydzierżawia więc lokal operatorowi, który w lokalu będzie prowadził swoją działalność gospodarczą – działanie właściciela jest więc ewidentnie „niezorganizowane”, więc zgodnie z ustawą o PIT nie powinno być traktowana jako działalność gospodarcza. Mamy zatem pierwszy argument za zakupem do majątku prywatnego, a nie firmowego – taka kwalifikacja jest po prostu zgodna z przepisami ustawy (zakładając, że faktycznie występuje brak zorganizowania – a dotyczy to zdecydowanej większości przypadków). Argument ten jest jednak dość słaby, ponieważ – jak już pisałem – organy podatkowe raczej i tak by nie chciały kwestionować kwalifikacji czynszów z najmu lub dzierżawy do przychodów z działalności gospodarczej (aczkolwiek jestem w stanie wyobrazić sobie taki własnie scenariusz, jeśli straty z najmu de facto prywatnego, wywołane przyspieszoną amortyzacją lokali używanych, istotnie pomniejszają dochód z podstawowej działalności gospodarczej – no, chyba że najem faktycznie jest prowadzony na dużą, „zorganizowaną” skalę).

Zastanówmy się teraz nad kwestią VAT. Kiedy ktoś kupuje lokal „na firmę”, to przeważnie dlatego, że chce otrzymać zwrot VAT naliczonego w cenie zakupu lokalu. Jednocześnie często nie zdaje sobie sprawy, że zwrot VAT-u jest możliwy także w przypadku zakupu do majątku prywatnego i wynajmowania lokalu w ramach „najmu prywatnego”. Drugi argument za „zakupem prywatnym” jest zatem taki, że nie ogranicza to w żaden sposób możliwości otrzymania zwrotu VAT.

Trzeci argument może być rozstrzygający: opodatkowanie przychodów z najmu jest co do zasady korzystniejsze niż opodatkowanie przychodów z działalności gospodarczej, można bowiem wówczas korzystać z niskiego ryczałtu od przychodów (8,5% dla przychodów z najmu nieprzekraczających 100.000 zł rocznie, 12,5% dla nadwyżki), a w przypadku sprzedaży lokalu po upływie pięciu lat od końca roku, w którym lokal został kupiony, nie powstaje w ogóle przychód ze sprzedaży (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Jeżeli lokal zostanie sprzedany wcześniej, można ewentualnie przeznaczyć przychód na własne cele mieszkaniowe (ale własne! – a nie na kolejny lokal na wynajem) i skorzystać ze zwolnienia. Tymczasem w przypadku sprzedaży lokalu związanego z działalnością gospodarczą powstanie obowiązek rozliczenia podatku dochodowego od dochodu (różnicy między przychodem ze sprzedaży a kosztami nabycia lokalu, pomniejszonymi o dokonaną amortyzację), nawet jeżeli lokal zostanie sprzedany po wielu latach (nie dotyczy to jednak wykorzystywanych do działalności gospodarczej lokali mieszkalnych, których zbycie zawsze podlega zasadom zbycia „prywatnego”). Co gorsza, koszt zakupu nie będzie w tym przypadku indeksowany inflacją. Wystarczy wyobrazić sobie, że kupiliśmy lokal np. w 1995 r. za 100.000 zł i teraz chcielibyśmy go sprzedać. Ile jest warty teraz? No właśnie. A od całej różnicy między ceną sprzedaży i ceną zakupu (minus dokonana amortyzacja) trzeba by zapłacić 19% podatku dochodowego (przy wybranym „podatku liniowym”), ponieważ jest to taki sam przychód z działalności gospodarczej, jak każdy inny.

Dodać należy, że od 1 stycznia 2021 roku najem w ramach działalności gospodarczej również może być opodatkowany ryczałtem 8,5/12,5%, ale jeśli prowadzi się jednocześnie także inną działalność gospodarczą, to wybór ryczałtu musiałby być dokonany dla wszystkich działalności traktowanych jako całość, ze stawką właściwą dla odpowiedniego rodzaju działalności (tylko w przypadku działalności prowadzonej w formie spółki cywilnej lub jawnej można wybrać inną formę opodatkowania dla przychodów ze spółki i z działalności indywidualnej).

Podsumowując:

  1. najem i sprzedaż lokali traktujemy jako prywatne, gdy nie będą miały charakteru zorganizowanego lub ciągłego,
  2. najem i sprzedaż lokali traktujemy jako wykonywane w działalności gospodarczej, gdy będą miały charakter zorganizowany i ciągły,
  3. kupując lokal „na firmę”:
    • możemy otrzymać zwrot VAT,
    • przychody z najmu opodatkowujemy tak samo, jak inne przychody z działalności (czyli zwykle 19-procentowym podatkiem dochodowym),
    • przychód ze sprzedaży lokalu też opodatkowujemy tak samo, jak inne przychody z działalności gospodarczej (z wyjątkiem lokalu mieszkalnego),
    • nie korzystamy ze zwolnienia z podatku dochodowego od sprzedaży lokalu bez względu na upływ czasu.
  4. kupując lokal „prywatnie”:
    • też możemy otrzymać zwrot VAT,
    • przychody z najmu opodatkowujemy na zasadach ogólnych (podatek dochodowy 17/32%) albo ryczałtem 8,5/12,5% – wedle wyboru,
    • przychód ze sprzedaży lokalu opodatkowujemy podatkiem dochodowym 19%, o ile sprzedaż nastąpiła w okresie 5 lat od końca roku nabycia lokalu (i ewentualnie korzystamy ze zwolnienia w związku z przeznaczeniem przychodów na własne cele mieszkaniowe),
    • jeżeli sprzedaż lokalu następuje po ww. 5 latach, to nie powstaje w ogóle przychód podatkowy.

Na koniec można jeszcze dodać, że w umowie przedwstępnej, deweloperskiej czy finalnej umowie przeniesienia własności nie trzeba wcale wskazywać, czy zakup jest dokonywany w związku z naszą działalnością gospodarczą, czy nie. W zakresie VAT liczy się bowiem wyłącznie imię i nazwisko kupującego (nie jest więc konieczne podanie całej firmy, np. „Przedsiębiorstwo Handlowo-Usługowe KOWAL Jan Kowalski”), a w zakresie podatku dochodowego przesądza decyzja samego podatnika o związaniu danego środka trwałego z działalnością (czyli można kupić lokal prywatnie, a potem włączyć do ewidencji środków trwałych). Zawsze warto natomiast podać do umowy NIP, tak by sprzedający od razu wystawił prawidłową fakturę umożliwiającą bezproblemowy zwrot VAT. Bezwzględnie należy zaś podawać od razu NIP w przypadku zakupów dokumentowanych paragonem, ponieważ wystawienie faktury nie jest możliwe, gdy zakup został udokumentowany paragonem niezawierającym NIP (nabycie nieruchomości nie podlega rejestracji na kasie fiskalnej, ponieważ jest „rejestrowane” aktem notarialnym, więc w przypadku nieruchomości NIP można w razie potrzeby dodać późniejszą korektą faktury).

***

Na marginesie: niektórzy inwestorzy rozważają też zakup nieruchomości do majątku prowadzonej przez nich spółki – to rozwiązanie jest jednak zwykle jeszcze bardziej niekorzystne. Do wskazanych już wad dołącza bowiem jeszcze jedna – nieruchomość zostaje narażona na egzekucję z majątku spółki w przypadku, gdyby spółka popadła w kłopoty płynnościowe. A przecież celem przyświecającym inwestorom jest zwykle jak najskuteczniejsze zabezpieczenie zaoszczędzonego majątku – nie ma sensu zatem pozostawiać tego majątku w spółce, gdzie byłby narażony na ryzyko związane z jej podstawową działalnością operacyjną. Ponadto w spółkach kapitałowych dochodzi dodatkowy poziom opodatkowania dochodu – najpierw w spółce opodatkowany zostaje dochód z najmu, a drugi raz u wspólnika dochód z ewentualnej dywidendy.

22 komentarze do “Kupić lokal inwestycyjny „na firmę” czy „prywatnie”?

  1. Witam,
    mam pytanie. Prowadze dzialalnosc uslugową (naliczam i odliczam VAT) i chce kupic mieszkanie w celu wynajmu. Czy w moim przypadku też mogę dostać zwrot VAT jesli kupie lokal do majatku prywatnego? I co z kosztami – jesli kupie do majatku prywatnego to nie mogę amortyzować ani rozliczyc kosztu notariusza itp, tak?

    • Tak, można otrzymać zwrot VAT w tym przypadku pod warunkiem, że mieszkanie będzie wykorzystywane do czynności opodatkowanych VAT (np. najem na cele inne niż stałe zamieszkiwanie).

      W zakresie podatku dochodowego możliwe jest odliczanie kosztów, w tym amortyzacji (opłaty notarialne związane z zakupem lokalu również się amortyzuje), pod warunkiem, że jako sposób opodatkowania przychodów z najmu nie zostanie wybrany ryczałt. W razie braku wyboru ryczałtu stosuje się zasady ogólne podatku dochodowego od osób fizycznych, gdzie odlicza się koszty, a dochód opodatkowany jest według skali progresywnej 17/32%. Zapraszam do indywidualnej konsultacji w celu bardziej szczegółowej analizy Pani sytuacji.

  2. Dzień, dobry,
    Czy istnieje jakiś katalog czynności, które należy wykonać przeznaczając lokal mieszkalny kupiony na cele prywatne na wynajem w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej? Przykładowo obecnie otrzymuje faktury za energię, gaz w przedmiotowym lokalu jako osoba fizyczna, przy czym na fakturze z reguły jest też NIP. Działalność prowadzę pod imieniem i nazwiskiem i tym samym NIP stąd faktura na działalność byłaby taka sama jak faktura na osobę prywatną. Czy mimo to powinienem zgłosić jakąś zmianę do dostawcy energii? To samo dotyczy innych mediów i opłat na rzecz Wspólnoty/Spółdzielni.

    • Z punktu widzenia prawa podatkowego nie trzeba nic zmieniać u dostawców w takim przypadku, ale często warunki umowy z dostawcami mediów są inne dla przedsiębiorców, a inne dla osób „prywatnych”. Trzeba więc to każdorazowo ustalać na podstawie warunków umowy z danym dostawcą.

  3. Dzień dobry.

    Mąż ma jednoosobową działalność gospodarczą i chciałby kupić lokal użytkowy od miasta w którym będzie prowadził sklepik ..Proszę o informację czy lepiej kupić lokal na firmę czy na osobę fizyczną…?
    Z góry będę wdzięczna za odpowiedź.
    Pozdrawiam Justyna

    • Na ten właśnie temat jest ten artykuł. 😉 W takim przypadku zależy jeszcze, czy lokal jest nowy, czy używany (a jeśli tak, to jak długo – od tego zależy wielkość kosztów z tytułu amortyzacji), jakie są plany z nim związane na przyszłość (ewentualna sprzedaż, w jakim horyzoncie czasowym) itp. – na podstawie tak skąpych danych nie da się odpowiedzieć na pytanie inaczej niż „to zależy”. W razie czego zapraszam do kontaktu w celu dokładniejszej analizy.

  4. Dzień dobry. W budynku handlowo-uslugowo-mieszkalnym znajduje się jedno mieszkanie w którym mieszkam i trzy lokale handlowe które przez ostatnie lata wynajmuje na zasadach najmu prywatnego – ryczałt. Obecnie od 2021r pojawiła się możliwość opodatkowywania takich lokali ryczałtem wynajmując je jako firma. Moje pytanie brzmi. Jakie czynności muszę zrobić żeby wynajmować te lokale jako firma, oraz bardzo ważne czy w takiej syt muszę te lokale wciągać do ewidencji środków trwałych działalności czy nie ma takiej potrzeby.?

    • Z ustawy nie wynika to całkiem wprost, ale z orzecznictwa już tak – tzn. że należy je włączyć do ewidencji i amortyzować (trzeba najpierw sporządzić proste oświadczenie o włączeniu lokali do działalności i zachować je w dokumentacji księgowej). Na ryczałt to wprawdzie w zasadzie nijak nie wpływa, ale gdyby przejść kiedyś na zasady ogólne albo podatek liniowy, to wtedy część amortyzacji będzie już wykorzystana.

  5. Witam. Moje pytanie brzmi: mam możliwość kupna nowego mieszkania od dewelopera. Chcę go wykończyć w standardzie średnim i ewentualnie odsprzedać z zyskiem; Czy zakupu dokonując na osobę prywatną mogę liczyć na zwrot Vatu? Czy koszty wykończenia i wyposażenia mogę ewentualnie uwzględnić przy obliczaniu podatku od dochodu ze sprzedaży? Co jest korzystniejsze- wykonanie całej operacji jako osoba fizyczna czy ewentualnie warto założyć w tym celu jednoosobową działalność gospodarczą?

    • Tak, można odzyskać VAT, zresztą nawet nie bardzo da się zrobić to inaczej i zarazem zgodnie z prawem, ponieważ zakup w celu wykończenia i szybkiej sprzedaży to już jest dosyć ewidentna działalność gospodarcza w rozumieniu ustawy o VAT, a że lokal będzie zapewne kosztował więcej niż 200.000 zł netto, to nie da się skorzystać ze zwolnienia podmiotowego i sprzedaż musi wówczas być obciążona VAT (przysługuje więc też odliczenie VAT od nabycia). Generalnie w takich sytuacjach sugeruję zarejestrowanie typowej działalności gospodarczej, zwłaszcza gdyby flipów miało później być więcej – po ewentualne szczegóły zapraszam na odpłatne konsultacje.

  6. witam planuję zakupić nowe mieszkanie (wkład własny – darowizna + kredyt hipoteczny) właściciela mieszkania : ja i mąż , pytanie czy tak będzie dla nas opłacalne , czy lepiej kupić nowe z rynku pierwotnego na działalność (właściciel tylko ja) wrzucenie w amortyzację jako środek trwały i odzyskanie VAT (mieszkanie z przyszłością dla syna , nie na wynajem lub sprzedaż)

  7. Dzień dobry,
    Planuję zakup lokalu niemieszkalnego (apartament nad morzem) z przeznaczeniem na wynajem krótkotrwały. Drugim powodem zakupu tego lokalu jest również chęć zabezpieczenia się „na starość”. Prowadzę działalność gospodarczą póki co niezwiązaną z wynajmem nieruchomości, ale jestem czynnym płatnikiem VAT. Rozumiem z Pana artykułu, że w tej sytuacji chyba lepszym rozwiązaniem będzie dokonanie zakupu prywatnego. Proszę o informację, czy w przypadku gdybym chciał nabyć jeszcze jeden tego typu lokal (sąsiedni zresztą) przy założeniu, że zaciągnę na niego kredyt, to czy w takiej sytuacji nie byłby lepszy zakup lokalu na firmę?

    • Przy dwóch lokalach zakupionych razem i wydzierżawionych temu samemu operatorowi stopień „zorganizowania” jest w zasadzie taki sam, niezależnie czy będzie to jeden lokal, czy dwa, dlatego też wniosek co do sposobu opodatkowania pozostaje ten sam. Kredyt zmienia tylko tyle, że pojawiają się większe koszty, przez które ryczałt być może nie będzie bardziej opłacalny niż zasady ogólne (opodatkowanie dochodu, a nie przychodu). Ale zasady ogólne można wybrać także w najmie prywatnym.

  8. Dziękuję za artykuł. Co w sytuacji, gdy chcę prowadzić krótkoterminowy najem mieszkania zakupionego na rynku wtórnym? Czy mogę to wykonywać jako osoba prywatna, czy raczej dokonac zakupu na firmę i rozliczac 8.5proc. ryczaltem przychody z takiego najmu?

    • Jeśli ma to polegać na samodzielnym obsługiwaniu klientów krótkoterminowych (tzn. gdy umowy zawiera z nimi Pan, a nie Pański jedyny dzierżawca lokalu – wyspecjalizowany operator usług zakwaterowania), to organy podatkowe (i sądy zwykle również) uważają to za osiąganie przychodów z działalności gospodarczej. Myślę notabene, że słusznie.

  9. Witam,mam pytanie, kupiłem 8 lat temu lokal na firmę,czy istnieje możliwość po jakimś czasie przekształcenie go na własność prywatną?

    • Wycofać środek trwały z działalności gospodarczej można w każdej chwili odpowiednim oświadczeniem, ale sprzedaż takiego lokalu jeszcze przez kolejne 6 lat będzie rodzić przychód z działalności gospodarczej.

  10. Witam,
    Bardzo ciekawy artykuł , mam pytanie : planuje zakup apartamentu nad morzem za ok250 tyś.
    Jestem podatnikiem VAT z podatkiem liniowym -mam jednoosobowa działalność uslugiwą-doradztwo.
    Czy lepiej kupić na firmę , czy tylko na mnie?, oraz czy lepiej nowy od dewelopera, czy od osoby prywatnej -wtedy bez faktury.
    Co w moim przypadku korzystniejsze ?zakładam ze oddam lokal pod władanie firmy obsługującej kompleksowo najem.
    Dziękuje i pozdrawiam
    Mariusz

    • Jeśli nowy, to lepiej od dewelopera, bo będzie VAT do odliczenia, a czy na firmę, czy nie, to właśnie o tym jest ten artykuł. 😉 Zwykle lepiej jest prywatnie, ale w razie potrzeby zapraszam na konsultacje uwzględniające kompleksowo całą Pana sytuację. Czasem liczą się szczegóły.

  11. Dzień dobry. Zastanawiam się nad zakupem mieszkania w budynku nazwanym w umowie rezerwacyjnej jako „hotelowy”. Jest to budynek inwestycyjny, w którym znajdują się też „normalne” mieszkania. Jakie są minusy takiego zakupu, jeśli sama chcę go zamieszkiwać, a nie wynajmować? Czy to prawda, że od takich lokali płaci się wyższy roczny podatek od nieruchomości niż w przypadku mieszkań?

    Z góry dziękuję za odpowiedź.
    Pozdrawiam serdecznie,
    Michalina

    • To zależy, czy dany lokal jest formalnie mieszkalny (VAT w cenie zakupu wg stawki 8%), czy niemieszkalny (VAT 23%). Jeśli mieszkalny, to jest to mieszkanie jak każde inne z normalnym podatkiem od nieruchomości (i co najwyżej nietypowym sąsiedztwem), a jeśli lokal użytkowy, to stawka podatku od nieruchomości faktycznie jest kilkukrotnie wyższa, poza tym teoretycznie w takim lokalu nie można mieszkać, bo jest to niezgodne z jego przeznaczeniem i może się tym ewentualnie zainteresować nadzór budowlany (choć spodziewam się, że ma lepsze rzeczy do roboty). Ale to już nie moja specjalizacja, polecam zapytać radcę prawnego lub adwokata specjalizującego się w prawie budowlanym.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *