Czy właściciel może otrzymać zwrot VAT od zakupionego lokalu?

W poprzednim wpisie ustaliliśmy, że w zakresie VAT właściciel wynajmujący (wydzierżawiający) swój lokal ma status przedsiębiorcy, ale przeważnie może korzystać ze zwolnienia usług najmu z VAT. Powiedzieliśmy też, że zwolnienie przedmiotowe (dla najmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe najemcy) jest bezwzględne, a ze zwolnienia podmiotowego (ze względu na obrót nieprzekraczający 200 tys. zł rocznie) można zrezygnować przez dobrowolną rejestrację jako podatnik VAT czynny.

Rezygnacja z jakiegokolwiek zwolnienia podatkowego nie wydaje się wprawdzie rozsądnym działaniem; to jednak może być tylko pozór, gdyż medal ten ma dwie strony: zarejestrowany podatnik VAT czynny jest uprawniony do odliczenia lub zwrotu VAT, o ile wykaże związek danego zakupu z czynnościami opodatkowanymi oraz spełni określone warunki formalne, takie jak posiadanie faktury dokumentującej dany zakup. Czyli bycie podatnikiem VAT może się znacząco opłacić, jeśli nabywamy lokal z VAT (czyli zasadniczo z rynku pierwotnego, albo z rynku wtórnego, ale od przedsiębiorcy niekorzystającego ze zwolnienia z VAT), ponieważ VAT ten można później otrzymać z powrotem od urzędu skarbowego.

Przykład

Odliczenie lub zwrot VAT przysługuje podatnikowi czynnemu m.in. w odniesieniu do zakupu:

  • lokalu użytkowego w celu wynajęcia go przedsiębiorcy na biuro,
  • lokalu w condohotelu w celu wydzierżawienia go operatorowi hotelu,
  • lokalu mieszkalnego w celu samodzielnego wynajmowania go „na doby”,
  • usług doradztwa podatkowego związanych z obsługą najmu ww. lokali,
  • zakupu usługi notarialnej związanej z zakupem ww. lokali ,
  • zakupu usługi wykończenia ww. lokali,
  • zakupu wyposażenia ww. lokali.

***

Odliczenie lub zwrot VAT nie przysługuje m.in. w odniesieniu do zakupu:

  • lokalu mieszkalnego w celu zamieszkania w nim (zakup niezwiązany z „działalnością gospodarczą”, lecz z użytkiem prywatnym),
  • lokalu mieszkalnego w celu wynajęcia na potrzeby mieszkaniowe najemcy (zakup związany z „działalnością gospodarczą”, ale zwolnioną przedmiotowo z VAT),
  • lokalu mieszkalnego w celu wykonywania w nim usług medycznych (zakup związany z „działalnością gospodarczą”, ale zwolnioną przedmiotowo z VAT),
  • lokalu w condohotelu w celu wydzierżawienia go operatorowi hotelu, jeżeli nie jesteśmy zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym i tym samym korzystamy ze zwolnienia dla drobnych przedsiębiorców (zakup związany z „działalnością gospodarczą”, ale zwolnioną podmiotowo z VAT)
  • analogicznie usług i innych zakupów związanych z ww. lokalami.

Jak wynika z powyższego, zwrot lub odliczenie VAT jest pod wskazanymi warunkami możliwy w każdym modelu najmu lub dzierżawy poza najmem lokalu mieszkalnego na cele stałego zamieszkiwania. Jeżeli zaś dany inwestor wynajmuje lokale na różne cele, to najem na cele mieszkaniowe nie stanowi przeszkody dla zwrotu lub odliczenia VAT w odniesieniu do lokali wykorzystywanych do innych celów niż mieszkaniowe (oczywiście pod warunkiem rezygnacji ze zwolnienia podmiotowego).

Dlaczego tak jest i czy fikusowi to się opłaca? Pamiętajmy, że VAT ma obciążać konsumentów, a nie przedsiębiorców, a osoba wynajmująca lokal na potrzeby VAT jest traktowana jako przedsiębiorca. Ponieważ VAT dolicza się do ceny każdej sprzedaży opodatkowanego towaru, przedsiębiorca musi zapłacić sprzedającemu cenę z VAT-em, a sprzedający musi ten VAT rozliczyć w urzędzie skarbowym. Potem jednak kupujący może otrzymać jego zwrot. O, tak to działa:

Podatek należny – to VAT wynikający ze sprzedaży; jego kwota jest określona na fakturach sprzedaży wystawianych przez przedsiębiorcę.

Podatek naliczony – to VAT zapłacony przez nabywcę w cenie zakupów towarów lub usług. Jego kwota jest określona na fakturach otrzymywanych od kontrahentów. Posiadanie faktury jest istotnym warunkiem odliczenia VAT.

Podatek należny sprzedającego jest jednocześnie podatkiem naliczonym nabywcy. Rozliczenie VAT przez przedsiębiorcę polega na podsumowaniu jego VAT należnego i VAT naliczonego z danego okresu rozliczeniowego. Jeżeli przeważa VAT należny, nadwyżkę wpłaca się do urzędu skarbowego. Jeżeli przeważa VAT naliczony, można przenieść nadwyżkę na kolejny okres rozliczeniowy albo zażądać zwrotu na rachunek bankowy.

Ale zaraz, zaraz… OK, jeżeli zarejestruję się jako podatnik VAT, to będę mógł otrzymać zwrot VAT zawartego w cenie zakupu lokalu i innych towarów lub usług związanych z najmem. Ale czy będę musiał potem rozliczać VAT od czynszów najmu?

TAK. Rejestracja jako podatnik VAT czynny powoduje konieczność uwzględniania VAT w czynszach i wpłacania tej kwoty do urzędu skarbowego. Czy właściciel lokalu nie strzeli sobie zatem w stopę przez obciążenie czynszu dodatkowym podatkiem? Odpowiedź brzmi: nie, jeśli najemcą będzie także zarejestrowany podatnik VAT czynny. Na przykład operator najmu lub inny podmiot wykorzystujący wynajęty lokal do działalności opodatkowanej VAT. Taki najemca ma prawo do zwrotu lub odliczenia VAT zawartego w cenie czynszu. Jest dla niego zatem zasadniczo obojętne, czy płaci mniejszy czynsz bez VAT, czy większy z VAT, skoro VAT ten będzie mógł odliczyć. A właściciel dzięki doliczaniu VAT do czynszów uzyskuje prawo do odliczeń od własnych zakupów, w tym od największego zakupu w postaci lokalu (o ile oczywiście kupuje lokal z VAT zawartym w cenie, czyli zasadniczo z rynku pierwotnego).

Z kolei może nie opłacić się zostać podatnikiem VAT, jeśli kupujemy lokal bez VAT (bo wówczas mamy do odliczenia VAT tylko z wydatków na wyposażenie, remonty, media itp.) lub najemca nie jest podatnikiem VAT (bo nie odliczy sobie VAT doliczonego do czynszu najmu).

Przykład

Właściciel wynajmuje lokal operatorowi. Załóżmy, że czynsz wynosi 1.000 zł netto.

***

Jeżeli właściciel jest podatnikiem VAT zwolnionym, to operator płaci mu 1.000 zł. Z otrzymanej kwoty właściciel musi zapłacić należny podatek dochodowy lub ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jeżeli właściciel jest podatnikiem VAT czynnym, to do kwoty czynszu dolicza 23% VAT, dzięki czemu operator płaci mu 1.230 zł. Z otrzymanej kwoty właściciel musi opłacić 230 zł VAT. Pozostaje mu 1.000 zł, z których uiszcza podatek dochodowy lub ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Operator odlicza zaś 230 zł od własnego podatku należnego.

***

UWAGA: możliwość powiększenia należnego czynszu o VAT zależy od treści umowy z operatorem. Niektórzy operatorzy oferują pozornie bardzo konkurencyjne stawki prowizji, obliczając jednak czynsz w kwocie brutto – ewentualny VAT pomniejsza wówczas czynsz netto. Należy zwrócić na to uwagę, zawierając umowę z operatorem.

Warto wiedzieć, że rejestracja jako podatnik VAT czynny eliminuje możliwość korzystania ze zwolnienia podmiotowego w odniesieniu do pozostałych czynności stanowiących działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, a wykonywanych przez rejestrującego się w ten sposób inwestora. Rejestracja nie wpływa natomiast na zwolnienia przedmiotowe.

Przykład

Inwestor wynajmuje mieszkanie przedsiębiorcy na potrzeby biurowe. Czynsz wynosi 2.000 zł netto miesięcznie i podlega zwolnieniu podmiotowemu z VAT. Następnie właściciel kupuje lokal w condohotelu i rejestruje się jako podatnik VAT czynny. Od tego momentu czynsz za mieszkanie przestaje podlegać zwolnieniu z VAT, ponieważ nie jest to najem na cele mieszkaniowe najemcy – należy więc umówić się z najemcą na nową kwotę czynszu, uwzględniającą VAT! Jeśli najemca nie jest podatnikiem VAT czynnym, to VAT doliczony do czynszu nie będzie dla niego neutralny.

***

Inwestor prowadzący działalność gospodarczą jako lekarz (usługi medyczne są zwolnione przedmiotowo) rejestruje się jako podatnik VAT czynny. Rejestracja jako podatnik VAT czynny nie wpływa jednak na możliwość korzystania ze zwolnienia w odniesieniu do usług medycznych.

Podsumujmy:

  • Wynajmujący mogą otrzymać zwrot VAT zawarty w cenie lokalu, jeżeli zarejestrują się jako podatnicy VAT czynni,
  • w takim przypadku muszą też doliczać VAT do kwoty czynszu najmu,
  • VAT ten będzie podlegał odliczeniu u najemcy, jeśli będzie on także podatnikiem VAT czynnym, nie wpłynie to więc wówczas na opłacalność najmu,
  • opodatkowaniu VAT nie podlega nigdy najem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe (i wyklucza to możliwość zwrotu VAT zawartego w cenie takich lokali),
  • zwrot VAT przysługuje także osobom „prywatnym”, tzn. nieprowadzącym działalności gospodarczej w ogólnym rozumieniu. Wystarczy zarejestrować się jako podatnik VAT, nie trzeba zakładać działalności.

To wszystko jest oczywiście w pełni legalne. 😉 Zwroty są zresztą zawsze weryfikowane przez urzędy skarbowe.

2 komentarze do “Czy właściciel może otrzymać zwrot VAT od zakupionego lokalu?

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *