Czy właściciel może otrzymać zwrot VAT od zakupionego lokalu?

W poprzednim wpisie ustaliliśmy, że w zakresie VAT właściciel wynajmujący (wydzierżawiający) swój lokal ma status przedsiębiorcy, ale przeważnie może korzystać ze zwolnienia usług najmu z VAT. Powiedzieliśmy też, że zwolnienie przedmiotowe (dla najmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe najemcy) jest bezwzględne, a ze zwolnienia podmiotowego (ze względu na obrót nieprzekraczający 200 tys. zł rocznie) można zrezygnować przez dobrowolną rejestrację jako podatnik VAT czynny.

Rezygnacja z jakiegokolwiek zwolnienia podatkowego nie wydaje się wprawdzie rozsądnym działaniem; to jednak może być tylko pozór, gdyż medal ten ma dwie strony: zarejestrowany podatnik VAT czynny jest uprawniony do odliczenia lub zwrotu VAT, o ile wykaże związek danego zakupu z czynnościami opodatkowanymi oraz spełni określone warunki formalne, takie jak posiadanie faktury dokumentującej dany zakup. Czyli bycie podatnikiem VAT może się znacząco opłacić, jeśli nabywamy lokal z VAT (czyli zasadniczo z rynku pierwotnego, albo z rynku wtórnego, ale od przedsiębiorcy niekorzystającego ze zwolnienia z VAT), ponieważ VAT ten można później otrzymać z powrotem od urzędu skarbowego.

Przykład

Odliczenie lub zwrot VAT przysługuje podatnikowi czynnemu m.in. w odniesieniu do zakupu:

  • lokalu użytkowego w celu wynajęcia go przedsiębiorcy na biuro,
  • lokalu w condohotelu w celu wydzierżawienia go operatorowi hotelu,
  • lokalu mieszkalnego w celu samodzielnego wynajmowania go „na doby”,
  • usług doradztwa podatkowego związanych z obsługą najmu ww. lokali,
  • zakupu usługi notarialnej związanej z zakupem ww. lokali ,
  • zakupu usługi wykończenia ww. lokali,
  • zakupu wyposażenia ww. lokali.

***

Odliczenie lub zwrot VAT nie przysługuje m.in. w odniesieniu do zakupu:

  • lokalu mieszkalnego w celu zamieszkania w nim (zakup niezwiązany z „działalnością gospodarczą”, lecz z użytkiem prywatnym),
  • lokalu mieszkalnego w celu wynajęcia na potrzeby mieszkaniowe najemcy (zakup związany z „działalnością gospodarczą”, ale zwolnioną przedmiotowo z VAT),
  • lokalu mieszkalnego w celu wykonywania w nim usług medycznych (zakup związany z „działalnością gospodarczą”, ale zwolnioną przedmiotowo z VAT),
  • lokalu w condohotelu w celu wydzierżawienia go operatorowi hotelu, jeżeli nie jesteśmy zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym i tym samym korzystamy ze zwolnienia dla drobnych przedsiębiorców (zakup związany z „działalnością gospodarczą”, ale zwolnioną podmiotowo z VAT)
  • analogicznie usług i innych zakupów związanych z ww. lokalami.

Jak wynika z powyższego, zwrot lub odliczenie VAT jest pod wskazanymi warunkami możliwy w każdym modelu najmu lub dzierżawy poza najmem lokalu mieszkalnego na cele stałego zamieszkiwania. Jeżeli zaś dany inwestor wynajmuje lokale na różne cele, to najem na cele mieszkaniowe nie stanowi przeszkody dla zwrotu lub odliczenia VAT w odniesieniu do lokali wykorzystywanych do innych celów niż mieszkaniowe (oczywiście pod warunkiem rezygnacji ze zwolnienia podmiotowego).

Dlaczego tak jest i czy fikusowi to się opłaca? Pamiętajmy, że VAT ma obciążać konsumentów, a nie przedsiębiorców, a osoba wynajmująca lokal na potrzeby VAT jest traktowana jako przedsiębiorca. Ponieważ VAT dolicza się do ceny każdej sprzedaży opodatkowanego towaru, przedsiębiorca musi zapłacić sprzedającemu cenę z VAT-em, a sprzedający musi ten VAT rozliczyć w urzędzie skarbowym. Potem jednak kupujący może otrzymać jego zwrot. O, tak to działa:

Podatek należny – to VAT wynikający ze sprzedaży; jego kwota jest określona na fakturach sprzedaży wystawianych przez przedsiębiorcę.

Podatek naliczony – to VAT zapłacony przez nabywcę w cenie zakupów towarów lub usług. Jego kwota jest określona na fakturach otrzymywanych od kontrahentów. Posiadanie faktury jest istotnym warunkiem odliczenia VAT.

Podatek należny sprzedającego jest jednocześnie podatkiem naliczonym nabywcy. Rozliczenie VAT przez przedsiębiorcę polega na podsumowaniu jego VAT należnego i VAT naliczonego z danego okresu rozliczeniowego. Jeżeli przeważa VAT należny, nadwyżkę wpłaca się do urzędu skarbowego. Jeżeli przeważa VAT naliczony, można przenieść nadwyżkę na kolejny okres rozliczeniowy albo zażądać zwrotu na rachunek bankowy.

Ale zaraz, zaraz… OK, jeżeli zarejestruję się jako podatnik VAT, to będę mógł otrzymać zwrot VAT zawartego w cenie zakupu lokalu i innych towarów lub usług związanych z najmem. Ale czy będę musiał potem rozliczać VAT od czynszów najmu?

TAK. Rejestracja jako podatnik VAT czynny powoduje konieczność uwzględniania VAT w czynszach i wpłacania tej kwoty do urzędu skarbowego. Czy właściciel lokalu nie strzeli sobie zatem w stopę przez obciążenie czynszu dodatkowym podatkiem? Odpowiedź brzmi: nie, jeśli najemcą będzie także zarejestrowany podatnik VAT czynny. Na przykład operator najmu lub inny podmiot wykorzystujący wynajęty lokal do działalności opodatkowanej VAT. Taki najemca ma prawo do zwrotu lub odliczenia VAT zawartego w cenie czynszu. Jest dla niego zatem zasadniczo obojętne, czy płaci mniejszy czynsz bez VAT, czy większy z VAT, skoro VAT ten będzie mógł odliczyć. A właściciel dzięki doliczaniu VAT do czynszów uzyskuje prawo do odliczeń od własnych zakupów, w tym od największego zakupu w postaci lokalu (o ile oczywiście kupuje lokal z VAT zawartym w cenie, czyli zasadniczo z rynku pierwotnego).

Z kolei może nie opłacić się zostać podatnikiem VAT, jeśli kupujemy lokal bez VAT (bo wówczas mamy do odliczenia VAT tylko z wydatków na wyposażenie, remonty, media itp.) lub najemca nie jest podatnikiem VAT (bo nie odliczy sobie VAT doliczonego do czynszu najmu).

Przykład

Właściciel wynajmuje lokal operatorowi. Załóżmy, że czynsz wynosi 1.000 zł netto.

***

Jeżeli właściciel jest podatnikiem VAT zwolnionym, to operator płaci mu 1.000 zł. Z otrzymanej kwoty właściciel musi zapłacić należny podatek dochodowy lub ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jeżeli właściciel jest podatnikiem VAT czynnym, to do kwoty czynszu dolicza 23% VAT, dzięki czemu operator płaci mu 1.230 zł. Z otrzymanej kwoty właściciel musi opłacić 230 zł VAT. Pozostaje mu 1.000 zł, z których uiszcza podatek dochodowy lub ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Operator odlicza zaś 230 zł od własnego podatku należnego.

***

UWAGA: możliwość powiększenia należnego czynszu o VAT zależy od treści umowy z operatorem. Niektórzy operatorzy oferują pozornie bardzo konkurencyjne stawki prowizji, obliczając jednak czynsz w kwocie brutto – ewentualny VAT pomniejsza wówczas czynsz netto. Należy zwrócić na to uwagę, zawierając umowę z operatorem.

Warto wiedzieć, że rejestracja jako podatnik VAT czynny eliminuje możliwość korzystania ze zwolnienia podmiotowego w odniesieniu do pozostałych czynności stanowiących działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, a wykonywanych przez rejestrującego się w ten sposób inwestora. Rejestracja nie wpływa natomiast na zwolnienia przedmiotowe.

Przykład

Inwestor wynajmuje mieszkanie przedsiębiorcy na potrzeby biurowe. Czynsz wynosi 2.000 zł netto miesięcznie i podlega zwolnieniu podmiotowemu z VAT. Następnie właściciel kupuje lokal w condohotelu i rejestruje się jako podatnik VAT czynny. Od tego momentu czynsz za mieszkanie przestaje podlegać zwolnieniu z VAT, ponieważ nie jest to najem na cele mieszkaniowe najemcy – należy więc umówić się z najemcą na nową kwotę czynszu, uwzględniającą VAT! Jeśli najemca nie jest podatnikiem VAT czynnym, to VAT doliczony do czynszu nie będzie dla niego neutralny.

***

Inwestor prowadzący działalność gospodarczą jako lekarz (usługi medyczne są zwolnione przedmiotowo) rejestruje się jako podatnik VAT czynny. Rejestracja jako podatnik VAT czynny nie wpływa jednak na możliwość korzystania ze zwolnienia w odniesieniu do usług medycznych.

Podsumujmy:

  • Wynajmujący mogą otrzymać zwrot VAT zawarty w cenie lokalu, jeżeli zarejestrują się jako podatnicy VAT czynni,
  • w takim przypadku muszą też doliczać VAT do kwoty czynszu najmu,
  • VAT ten będzie podlegał odliczeniu u najemcy, jeśli będzie on także podatnikiem VAT czynnym, nie wpłynie to więc wówczas na opłacalność najmu,
  • opodatkowaniu VAT nie podlega nigdy najem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe (i wyklucza to możliwość zwrotu VAT zawartego w cenie takich lokali),
  • zwrot VAT przysługuje także osobom „prywatnym”, tzn. nieprowadzącym działalności gospodarczej w ogólnym rozumieniu. Wystarczy zarejestrować się jako podatnik VAT, nie trzeba zakładać działalności.

To wszystko jest oczywiście w pełni legalne. 😉 Zwroty są zresztą zawsze weryfikowane przez urzędy skarbowe.

49 komentarzy do “Czy właściciel może otrzymać zwrot VAT od zakupionego lokalu?

  1. Witam Panie doktorze, stoję przed problemem: chcę zakupić lokal mieszkalny, który jest obciążony 8% vat , mpzp mówi że na 1 piętrze w tej lokalizacji możliwa jest jedynie funkcja mieszkaniowa, a ja chce prowadzić pod tym adresem działalność gospodarczą – nieuciążliwe usługi. Czy prawdą jest, że do tego zakupu US doliczy mi brakujące 15% czy jest to bezpieczna transakcja i mogę spać spokojnie, pomimo braku „prawnej” czy „administracyjnej” możliwości prowadzenia działalności w tym miejscu ?

    • Stawka VAT od sprzedaży lokalu zależy tylko i wyłącznie od charakterystyki samego lokalu, a nie od tego, kto go kupuje i w jakim celu. To logiczne, ponieważ sprzedający nie wie, w jakim celu kupujący wykorzysta lokal mieszkalny, nie może więc go obciążać to, że sprzedający fizycznie przebuduje lokal na cele niemieszkalne. Ktoś więc naopowiadał Panu jakichś kocopołów. 😉 Można spać spokojnie.

  2. Dzień dobry mam pytanie czy będzie przysługiwał zwrot w przypadku gdy zakup następuje przez małżonków oboje (standardowo brak rozdzielności) i jedno z nich jest Vatowcem. czy jeśli faktura będzie wystawiona na obojga to będzie możliwy zwrot ?wydaje się że w takiej sytuacji deweloper jako sprzedający nie może wystawić fv na mazkonka będącego vatowcem skoro w akcie sprzedaży wskazani są oboje z małżonków? Czy jest jakiś sposób na odzyskanie tego vatu właśnie przez tego jednego małżonka? Wydaje się że aby skorzystać z odliczenia to fv z mieszkania musi być natego vatowca. Ostatnia kwestia to co jeśli przedmiot działalności nie jest związany z nieruchomościami, ten zakup normalnie rozliczać z VAT (teraz jpk) z tej dzialalnosci razem z resztą skoro jak czytam we wpisie można odliczyć VAT nie prowadząc stricte działalności to jak rozdzielić działalność od tej (niedzialalnosci związanej z najmem mieszkania). Z góry dziękuję za odniesienie się do tych problemów. Pozdrawiam

    • Faktura powinna być wystawiona na oboje małżonków, ale VAT może odliczyć którykolwiek z nich (powinien być jego NIP na fakturze, ale w razie potrzeby brak NIP można uzupełnić później). Rozliczeń VAT z tytułu najmu i odrębnej działalności nie da się oddzielić w sposób inny niż zarejestrowanie się do VAT przez drugiego małżonka – tego, który nie prowadzi działalności gospodarczej.

  3. Szanowny Panie Doktorze, bardzo interesujący i czytelny artykuł. Mam uprzejmą prośbę o potwierdzenie czy dobrze interpretuję tę konkretną sytuację:

    – jestem osobą prywatną nieprowadząca działalności gospodarczej
    – wynajmuję mieszkanie (A) na cele mieszkaniowe. Ten najem zwolniony jest z podatku VAT.
    – zamierzam kupić od developera lokal użytkowy (B) znajdujący się w miejscowość wypoczynkowej, dla którego naliczony zostanie podatek VAT = 23%. Lokal (B) zamierzam wynajmować na krótkie pobyty (jak często tego nie wiem na chwilę obecną).
    – chciałbym uzyskać zwrot VAT za zakup lokalu (B)

    Pytanie 1 – czy dobrze rozumiem, że w celu uzyskania zwrotu podatku należnego przy zakupie lokalu użytkowego (B):

    – zarejestrować się jako podatnik VAT czynny jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej z developerem
    – po odbiorze lokalu usługowego (B) zawnioskować o zwrot, pod warunkiem oczywiście, że będę też – przynajmniej od czasu do czasu – wynajmował ten lokal. wynajem będzie powiększony o VAT.

    Pytanie 2 – czy wynajem mieszkania (A) w związku z tym, że stanę się równolegle ze względu na zakup lokalu użytkowego (B) podatnikiem VAT czynnym, zacznie podlegać opodatkowaniu VAT, czy nie, bo jest to wynajem na długotrwałe cele mieszkaniowe?

    Pytanie 3 – czy dobrze rozumiem, że liczy się moment rejestracji jako VAT czynny (posiadam NIP), nie jest zaś konieczne oczekiwanie na potwierdzenie rejestracji przez US?

    Z góry dziękuję z pomoc interpretacyjną.

    • Zarejestrować do VAT można się też po umowie, byle przed rozpoczęciem wynajmu. Poza tym wszystko się zgadza. Najem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe najemcy jest zwolniony z VAT zawsze, także u vatowców. Co do momentu rejestracji, to urzędy zawsze wpisują datę jednego dnia po złożeniu wniosku (chyba że sam podatnik określi późniejszą), a nie datę faktycznego wpisu, co nie ma wprawdzie podstawy prawnej, ale tak się dawno temu przyjęło i na razie nikt nie wpadł na to, by to zmienić. 😉

  4. Szanowny Panie Doktorze, bardzo dziękuję za przejrzyste wyjaśnienie kwestii zwrotu VAT. Mam pytanie czy obecnie (w marcu 2022r.) sytuacja wygląda inaczej w odniesieniu do poniższego: „zwrot VAT przysługuje także osobom „prywatnym”, tzn. nieprowadzącym działalności gospodarczej w ogólnym rozumieniu. Wystarczy zarejestrować się jako podatnik VAT, nie trzeba zakładać działalności.”. Pytałam kilku doradców podatkowych i wszyscy twierdzą, że wnioski o zwrot VAT w przypadku osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej skutkują kontrolami podatkowymi, w wyniku których podatnicy otrzymują odmowną decyzję, tj. muszą zapłacić wcześniej zwrócony VAT bądź odmawia im się zwrotu VAT. Z góry dziękuję za informację.

    • Szanowna Pani, przez ostatnie 5-6 lat doradzałem w kwestii zwrotu VAT dla „osób prywatnych” co najmniej kilkuset osobom, do tego sam jako pełnomocnik złożyłem pewnie już pewnie ze 300 wniosków o zwrot i jeszcze nikt nie przyszedł z reklamacją, zwroty są normalnie wypłacane i potem nikt nie chce ich zabrać z powrotem – zakładając oczywiście, że lokal jest wykorzystywany do czynności opodatkowanych, a nie np. na użytek prywatny. 😉

  5. Dzień dobry,
    Mam pytanie dotyczące zwrotu VAT od zakupu lokalu użytkowego. Złożyłam deklarację JPK wykazując faktury zakupu częściowe- zapłacone , z których ubiegałam się o zwrot VAT w terminie 60 dni. US wezwał mnie do korekty deklaracji zmieniającej termin zwrotu na 180 dni argumentując brak sprzedaży. Czy jeśli wynajmę własny samochód, to już nastąpi sprzedaż uprawniająca mnie do zwrotu? Nadmieniam, że zakupiony lokal użytkowy jeszcze nie jest wykończony, żeby go wynajmować. Dziękuję za odpowiedź.

  6. Szanowny Panie Doktorze,

    mam uprzejma prośbę o odpowiedź na moje pytanie.
    Czy jako czynny podatnik VAT po zakupie lokalu użytkowego i otrzymaniu zwrotu podatku VAT z Urzędu Skarbowego, chciałabym lokal zbyć w pierwszym roku po jego zakupie. W związku z tym czy będę zobligowana do zwrotu otrzymanego podatku VAT do Urzędu Skarbowego. Ewentualnie czy będę musiała ponieść jakieś inne dodatkowe koszty skarbowe w związku ze zbyciem lokalu.

    Z góry dziękuję za odpowiedź.

    Pozdrawiam serdecznie.

    • Szanowna Pani,
      to zależy, czy lokal był kupiony z rynku pierwotnego i nigdy wcześniej nie był użytkowany, czy też było inaczej. Jeśli Pani była pierwszym użytkownikiem, to – zakładając, że lokal był zakupiony w celach wykonywania czynności opodatkowanych VAT – w pierwszym roku trzeba sprzedać go obligatoryjnie z VAT-em i zapłacić PIT od dochodu, natomiast nie trzeba zwracać uprzednio otrzymanego zwrotu i nie ma PCC dla kupującego.

  7. Dzień dobry.
    Moja sytuacja wygląda następująco. Chcę kupić lokal użytkowy, który będę wynajmowała klinice dentystycznej (oczywiście podatnikowi VAT). Lokal bedzie dopiero oddany, został on zapłacony przez kogoś innego, kto teraz zrobi na mnie cesję. Czy cesja, gdzie będę miała fakturę z VAT również uprawnia mnie do zwrotu VAT, jeśli będę wynajmującym prywatnym? Czy Vat notariusza i biura pośrednictwa równeż mogę odzyskać?
    Jak to zrobić, żeby płacić podatek 8.5% tylko od tego, co faktycznie zarabiam, a nie od czynszu ktory jest płacony do wspólnoty i od podatku od nieruchomości, gdzie ustaliłam z najemcą, że te koszty na niego przerzucam?
    Pozdrawiam serdecznie.

    • To, czy klinika dentystyczna jest vatowcem, to nie jest wcale oczywiste, bo usługi medyczne są z VAT zwolnione (nie dotyczy stomatologii czysto estetycznej, może to taki przypadek).

      Tak, można odzyskać VAT z faktury wystawionej w wyniku cesji, to samo dotyczy faktury od notariusza i pośrednika.

      Żeby obniżyć podstawę opodatkowania ryczałtem o niektóre koszty ponoszone przez najemcę (z podatkiem od nieruchomości nie da się tak zrobić), trzeba odpowiednio ukształtować umowę najmu.

      • Bardzo dziękuję za odpowiedź. Mam jeszcze jedno pytanie, mianowicie deweloper nie zgadza się, aby cesja nieruchomości została zrobiona na wyższą kwotę niż nabywca ją nabył. Oczywiście jest tak że spółka sprzedająca mi lokal. na tym zarabia. Dlatego muszę jeszcze z nimi podpisać umowę cywilno-prawną i zapłacić osobno tę kwotę. Czy w sieci znajdę gdzieś wzór takiej umowy? Co powinno widnieć wtedy na fakturze?

  8. Witam.

    Mam dwa pytania do tego tematu:

    1. Czy mogę uzyskać zwrot 23% podatku VAT przy zakupie lokalu użytkowego(apartamentu), a następnie wynajmować go samodzielnie na pobyty krótkoterminowe i naliczać VAT w stawce 8%?

    2. Lokal zakupimy z żoną do wspólnego majątku(ja prowadzę działalność) i odliczymy VAT. Po jakim czasie możemy bez konieczności oddawania odliczonego VAT, wydzielić ten apartament do majątku osobistego żony lub przekazać tylko i wyłącznie żonie w następstwie powstania rozdzielności majątkowej?

  9. Dzień dobry
    Czy w przypadku zakupu lokalu ( w działającym już condo hotelu) ale z rynku wtórnego (od osoby która nabyła lokal od dewelopera jako osoba prywatna i uzyskała zwrot VAT), istnieje możliwość odzyskania VAT od zakupu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej? Zostanie zrobiona cesja z umowy z operatorem. Po jakim czasie można dokonać darowizny ww lokalu ( w pierwszej linii podatkowej)?

    • Istnieje możliwość, o ile nie uznać tego za zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa – wtedy transakcja w ogóle nie powinna podlegać opodatkowaniu VAT, więc nie byłoby wcale VAT do zwrotu. Darowizny bez skutków w VAT można dokonać po 10 latach od rozpoczęcia wykorzystywania. Gdyby to było zbycie ZCP, to wtedy okres ten należy liczyć od rozpoczęcia wykorzystywania przez zbywcę.

  10. Dziekuje za ten bardzo dobry temat. Chcialbym doprecyzowac :
    1. Wspolnie z zona zakupimy do majatku wspolnego lokal uzytkowy od developera z 23% VAT na rynku pierwotnym
    2. Lokal bedziemy wynajmowac dla Zabka, Pepco lub innego siecowego operatora lub sklepu lub gab.lekarskich
    3. Nie prowadzimy dzialnosci gospodarczej
    4. Wynajmujemy rowniez dwa mieszkania ktore rozliczamy ryczaltem w ramach wynajmu prywatnego
    Pytanie :
    a) czy moge odzyskac VAT z US , jakie warunki musza byc spelnione przez developera dot faktury sprzedazy lokalu uzytkowego ?
    b) kiedy mamy zlozyc wniosek o zwrot VAT ( o ile to mozliwe?) , czy sa jakies daty graniczne / inne wazne ?
    Z gory dziekuje za komentarz

    • A. Tak. Faktura musi po prostu być zgodna z przepisami ustawy o VAT, nie ma tu żadnych cudów.
      B. Wniosek o zwrot można składać w kolejnym miesiącu po otrzymaniu faktury. Wynajem powinien rozpocząć się po zarejestrowaniu wynajmującego jako podatnika VAT.

  11. Dzień dobry.
    Czy jeśli kupuję lokal użytkowy z żoną, ja jestem czynnym podatnikiem VAT i to ja będę wystawiał fakturę wynajmującemu, to czy żona musi się też rejestrować jako czynny podatnik VAT? Faktura zakupów jest na nas oboje, wynajem zaczynamy w następnym miesiącu, ale nie chcę, żeby żona była czynnym Varowcem, bo być może zechce założyć w przyszłości działalność zwolnioną z VAT. Czyli mamy wspólnotę majątkową, ja prowadzę firmę i jestem Varowcem, ale zakup i najem będzie prywatny. O zwrot VAT wystąpię tylko na siebie. Czy to jesr ok?

    • Tak, to jest OK, z tym że w umowie najmu Pan musi być wynajmującym, a żona nie. Żona tylko wyraża zgodę, żeby Pan wynajął lokal należący do wspólnego majątku (zakładam tu, że mają Państwo małżeńską wspólność majątkową).

  12. Szanowny Panie Doktorze,
    Wraz z żoną (wspólność majątkowa, osoby fiz. nieprowadzące DG, lekarz i farmaceutka) planujemy zakup lokalu usługowego z myślą o prowadzeniu w nim DG w formie gabinetów lekarskich, w których przyjmowałbym pacjentów osobiście, jak i inni lekarze, którzy podpisaliby z naszą przyszłą spółką umowy zlecenia bądź B2B.
    1) Czy, zakładając, że przynajmniej w jakiejś części w przyszłości prowadzona przez nas sprzedaż byłaby opodatkowana podatkiem VAT (np. medycyna estetyczna), istnieje możliwość uzyskania przez nas zwrotu podatku VAT za zakup lokalu pomimo, iż na razie nie prowadzimy DG? Jeśli tak, to w jaki sposób można taki zwrot uzyskać? Kiedy należałoby o niego wystąpić (po wpłaceniu zadatku na lokal, czy po finalizacji kupna)?
    2) Jeśli do uzyskania zwrotu podatku wymagane byłoby uprzednie założenie DG, to kiedy należałoby to zrobić? Przed wpłaceniem zadatku na lokal?
    3) W jakim czasie od ewentualnego zwrotu należałoby rozpocząć faktyczną działalność usługową (wpłacenie zadatku nastąpiłoby teraz, odbiór lokalu i finalizacja kupna – za ponad rok, czas potrzebny na wykończenie)?
    4) Co w przypadku, jeśli całość świadczonych przez naszą firmę usług byłaby zwolniona z podatku VAT (porady lekarskie, wykonywanie badań diagnostycznych)? Czy wówczas przysługiwałby nam zwrot podatku za zakup lokalu?
    5) Czy żona, aktywna farmaceutka może być wspólnikiem podmiotu leczniczego w spółce ze mną? Jeśli nie, to czy mogę sam prowadzić DG we wspólnym lokalu? Czy ma to znaczenie dla ew. zwrotu VAT?
    Dziękuję za wszelkie wskazówki.

    • Szanowni Państwo,
      Ad 1. Tak (w proporcji, w jakiej będzie wykorzystywany do czynności opodatkowanych). Wystąpić można od razu.
      Ad 2. Nie trzeba.
      Ad 3. Po wykończeniu będzie OK.
      Ad 4. Wtedy nie.
      Ad 5. Może, a jeśli nie, to może Pan sam we wspólnym. Znaczenie dla VAT ma to spore, bo gdyby miała powstać spółka, to lokal byłby wynajmowany spółce, czyli byłoby pełne wykorzystanie do czynności opodatkowanych (ale wtedy czynsz musi być rynkowy, co niekoniecznie się opłaci).

  13. Witam, czy jesli kupiłem dwa mieszkania nad morzem od dewelopera z VAT 8% wspólnotę z zona jako prywatnie. Zakup z marca 2021r . od czerwca rozpocząłem ich wynajem na doby i rozliczam je w firmie zony która jest VATowcem.
    ale rozliczam tylko przychód z nich i ewentualnie jakieś bieżące koszty jak np. pranie.
    Czy jeszcze moge odzyskać VAT zapłacony na ich zakup czy juz przepadło? oraz co z rachunkami czynszu od wspólnoty jak i prądu jesli sa wystawiane na osobę prywatna?
    Kolejne pytanie jak bym chciał jedno z nich teraz sprzedac to jakie zapłace podatki ? ablo jak to najlepiej zrobić aby było miej bolesnie ?

    • Tak, można odzyskać VAT w tym przypadku, sposób wystawiania rachunków nie ma tu znaczenia (VAT z tych faktur za prąd też można odzyskiwać). Przy sprzedaży do zapłaty będzie 8% VAT od ceny sprzedaży netto i 19% PIT od dochodu (cena sprzedaży minus udokumentowane koszty zakupu, wykończenia i sprzedaży).

  14. Jestem lekarzem na ryczałcie. Kupuję lokal, w którym chcę uruchomić gabinety lekarskie. Jestem płatnikiem VATu i dostaję zwrot od zakupu lokalu.
    1. Czy po oddaniu do użytku mogę korzystać z tego lokalu jako ryczałtowiec? Na jakich zasadach?
    2. Jeżeli będę wynajmować to jako osoba fizyczna (najem prywatny)?

    • Zwrot VAT jest możliwy pod warunkiem wykorzystania w sposób opodatkowany VAT – można więc korzystać z lokalu, wynajmując go np. innym lekarzom, albo wykonując samodzielnie świadczenia medycyny estetycznej (opodatkowane VAT). Wykorzystanie do usług medycznych zwolnionych z VAT powoduje w uproszczeniu konieczność częściowego lub całkowitego oddania z powrotem zwrotu VAT. Wynajmować przeważnie lepiej prywatnie, chyba że wystąpi dużo kosztów (np. odsetki kredytowe), wtedy najem w działalności gospodarczej może być bardziej opłacalny (ale przy sprzedaży może się pojawić podatek dochodowy). Po szczegóły zapraszam na indywidualną konsultację, nie da się krótko wyczerpać tematu.

  15. Witam. Panie Doktorze, planujemy zakup lokalu usługowego (apartament w miejscowości turystycznej) od dewelopera. Cena zawiera 23% podatku VAT. Czy oboje z żoną musimy zarejestrować się jako podatnicy VAT? Czy to będzie wpływać na nasze dotychczasowe rozliczanie PIT (jesteśmy zatrudnieni na umowach o pracę)? Czy jest jakiś limit wynajmu lokalu – czy jeśli będziemy mieć kilku krótkoterminowych klientów w ciągu roku to jest to wystarczające? Jak długo trzeba prowadzić wynajem, aby US nie zażądał zwrotu podatku VAT – kiedy możemy samodzielnie zacząć korzystać z takiego lokalu?

    • W przypadku zakupu do majątku objętego wspólnością małżeńską wystarczy, że jedna osoba się zarejestruje i będzie wynajmować lokal. Limitu nie ma, ale proszę pamiętać, że nie da się zjeść ciastka i mieć ciastko, a wyłudzenie niemałej jednak kwoty VAT (w przypadku korzystania prywatnego i pozorowania najmu przez cały czas) jest przestępstwem skarbowym. Więc lepiej odliczyć VAT zgodnie z rzeczywistą proporcją korzystania prywatnego i wynajmowania. Po 10 latach można już się wyrejestrować z VAT bez negatywnych konsekwencji i korzystać z lokalu prywatnie.

  16. Dzień dobry. Panie Doktorze !

    Planujemy z żoną zakup do majątku wspólnego (nie prowadzimy działalności gospodarczej zarej.) lokalu mieszkalnego od developera na 8% VAT w celu wynajmu tego lokalu turystom ale przez operatora najmu. Z tego co przeczytałem, możemy zadeklarować, że to żona będzie wynajmować to mieszkanie z majątku wspólnego operatorowi, wiemy też, że w celu rozliczania VAT musi zarejestrować się jako czynny podatnik VAT oraz, że wynajem operatorowi będzie podlegał pełnej stawce VAT 23%.

    – jakie warunki musi spełniać lokal mieszkalny, aby można było odliczyć 8% VAT od zakupu?
    Spotkaliśmy się z informacjami, że przed zakupem musi być przekształcony na lokal użytkowy. Developer z drugiej strony twierdzi, że nie jest to konieczne
    – czy są jakieś obostrzenia co do charakteru mieszkania przy wynajmowaniu go dalej przez operatora będąc VATowcem? Czy może być to lokal mieszkalny a nie użytkowy?

    • Dzień dobry,
      8% VAT można odliczyć tak samo jak 23%, tzn. nie ma znaczenia rodzaj lokalu, tylko sposób jego wykorzystania (musi być wykorzystywany do czynności opodatkowanych, czyli odpada najem wyłącznie na cele mieszkaniowe najemcy). W razie potrzeby pomocy przy rejestracji VAT i późniejszych rozliczeniach VAT, w tym zwrocie VAT, zapraszam do kontaktu.

  17. Witam,
    planuję zakup apartamentu od dewelopera (VAT 23% z uwagi na charakter obiektu jako typowy pod wynajem krótkoterminowy). W okresie pierwszych 2-3 lat chciałbym wykorzystać apartament na własne potrzeby mieszkaniowe. Natomiast po tym okresie rozpocząć wynajem krótkoterminowy. Czy w takiej sytuacji mogę po tym okresie 2-3 lat ubiegać się o zwrot VAT? Czy rejestrację jako podatnik vat czynny należy w takiej sytuacji przeprowadzić również przed zakupem apartamentu? Czy może wszystkie formalności należy dopełnić dopiero w momencie w którym zmieni się charakter wykorzystania apartamentu?
    Pozdrawiam

  18. Dzień dobry Panie doktorze, świetny artykuł bardzo dużo wiedzy jak zawsze
    Mam pytanie czy po zakupie mieszkania inwestycyjnego 8% VAT na cele wynajmu krótkoterminowego otrzymaliśmy zwrot podatku od Urzędu skarbowego.
    Czy jeśli będziemy chcieli przekształcić lokal użytkowy na lokal mieszkalny ale tez do wynajmu krótkoterminowego będziemy musieli zwrócić otrzymany podatek od urzędu?
    Pozdrawiam serdecznie

  19. Dzień dobry, treściwy artykuł i komentarze. Chciałabym potwierdzić że dobrze rozumiem mój przypadek.
    Zakup lokalu niemieszkalnego na rynku wtórnym na fakturę vat 23% do majątku wspólnego z mężem (brak rozdzielności). Ja prowadzę działalność jednoosobową ale nie jestem vatowcem, mąż pracuję na umowę o pracę. Czy przed zakupem tylko mąż może się zarejestrować jako płatnik vatu i wynajmować lokal za moją zgodą (odpowiedni zapis w akcie zakupu i umowie najmu) i to wystarczy do zwrotu całego zapłaconego vatu od zakupu?

    • Tak, to wystarczy (oczywiście poza posiadaniem faktur, złożeniem deklaracji z wykazanym zwrotem, przejściem przez czynności sprawdzające itp.).

  20. Dzień dobry, bardzo ciekawy artykuł, dziękuję.
    Zakupiłem- jako os fizyczna/aktywny VATowiec – mieszkanie z rynku pierwotnego pod wynajem, uzyskałem zwrot VAT. Aktualnie nieruchomośc jest wynajmowana. Z jakimi kosztami muszę się liczyć, jeśli za jakiś czas zaprzestanę wynajmowania i będę chciał dam w tym lokalu zamieszkać? Czy można je w jakiś sposób ograniczyć?

    • Za każdy rok kalendarzowy, brakujący do upływu 10 lat (licząc od roku oddania lokalu do użytku), trzeba wpłacić z powrotem 1/10 VAT naliczonego od wydatków na nabycie i wykończenie lokalu. Czyli najbardziej opłaca się zrobić to po 10 latach, bo dopiero wtedy będzie bezkosztowo, a wcześniej 1/10 zwrotu jest do oddania za każdy rok brakujący do 10.

  21. Czy od 2023 roku jest możliwość amortyzacji apartamentu wynajmowanego w ramach najmu krótkoterminowego, będącego środkiem trwałym spółki ?

  22. Dzień dobry,

    Planuje zakup lokalu mieszkalnego od dewelopera w 2023 roku wrzesień pod wynajem długoterminowy.
    W celu optymalizacji podatku VAT 8%, pomyślałem, że taki sposób może przynieść korzyść optymalziacji:

    1) zakup na JDG (działalność jest płatnikiem VAT) i odpowiednio wprowadzenie do EŚT
    2) Odliczenie podatku VAT 8%
    3) Wykonanie remontu i odliczenie VAT od materiałów (tego co się zaliczy do remontu)
    4) Wycofanie na osobę fizyczną
    5) Wynajem długoterminowy mieszkania osobom fizycznym

    Panie Łukaszu, mam 2 pytania:

    1) Czy zakup lokalu mieszkalnego na JDG w celu wynajmu długoterminowego osobom fizycznym umożliwia odliczenie VAT 8%? (z Pana artykułów wynika, że odliczenie NIE przysługuje w przypadku lokalu mieszkalnego w celu wynajęcia na potrzeby mieszkaniowe najemcy), ALE przed pierwszym wynjmem i w trakcie budowy jeszcze nie wiadomo czy planowany wynajem „na doby” czy wynajem na potrzeby mieszkaniowe
    2) Przed pierwszym wynajmem i odliczeniu VAT 8% wycofać mieszkanie z JDG na osobę fizyczną w celu jego dalszego wynajmu długoterminowe. Czy w związku z powyższym podatnik nie będzie miał obowiązku dokonania korekty VAT po wycofaniu nieruchomości na osobę fizyczną?

    Jeżeli mamy dwa tak, to wychodzi na to, że można kupić na JDG, odliczając VAT 8% + materiały do remontu i po dokończenia budowy i remontu mieszkania od dewelopera wycofać na osobę fizyczną i wynajmować prywatnie długoterminowo bez VAT.

    Z góry dziękuję

    • Nie, to tak nie działa – pomijając już nadużycie prawa do odliczenia i związane z tym ryzyko, trzeba byłoby i tak robić korekty roczne.

  23. Dzień dobry, mam pytanie do Pana. Kupuję lokal użytkowy od dewelopera z rynku pierwotnego, jestem czynnym podatnikiem VAT, brak działalności. Będę się ubiegał o zwrot VAT 23%, czy jeśli nie wyrobię się z wykończeniem lokalu w ciągu 180 dni (zatem przed tym okresem nie podpiszę jeszcze umowy z operatorem najmu krótkoterminowego) to mimo wszystko US wypłaci zwrot VAT 23% od zakupu lokalu? Oczywiscie plan jest taki, żeby tą umowę podpisać jak najszybciej ale nastąpi to powiedzmy po 8 miesiącach od zakupu.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *