Czy najem lokali podlega VAT?

Jak wiemy z poprzedniego wpisu, inwestor, planujący zakup i wydzierżawienie lub wynajęcie lokalu, powinien brać pod uwagę następujące podatki:

  • podatek od towarów i usług (VAT) – obciążający tzw. obrót (czynsze netto),
  • podatek dochodowy (PIT/CIT) – obciążający dochód lub alternatywnie (w przypadku osób fizycznych) ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – obciążający przychód,
  • podatek od nieruchomości – obciążający sam fakt posiadania nieruchomości (lokalu oraz udziału w gruncie).

Na pierwszy ogień weźmy VAT. Aby dobrze zrozumieć zasady opodatkowania (i zwrotu!) VAT, warto poznać podstawy działania tego podatku. Podatek od towarów i usług, potocznie zwany VAT-em, jest podatkiem, który formalnie obciąża przedsiębiorców, jednak w rzeczywistości jego ciężar jest przerzucany na kupujących przez mechanizm doliczenia kwoty podatku do ceny. Cena bez podatku to cena netto, cena z podatkiem to cena brutto.

VAT ma obciążać wydatki konsumpcyjne, a nie inwestycyjne. Dlatego powinien być neutralny dla przedsiębiorców. Aby osiągnąć ten cel, przedsiębiorca, który kupuje towar na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, może otrzymać z urzędu skarbowego zwrot kwoty VAT zawartej w cenie tego towaru (poprzez zwrot bezpośredni albo odliczenie od kwoty własnego zobowiązania podatkowego). To samo dotyczy zakupów usług.

Z powyższego wynika, że obowiązek rozliczania VAT dotyczy tylko obrotu profesjonalnego, czyli sprzedaży dokonywanej przez przedsiębiorców. Dlaczego więc mówimy o nim w kontekście prywatnych inwestorów, kupujących lokal w celach inwestycyjnych, a nie w ramach działalności gospodarczej (której albo nie prowadzą, albo prowadzą, ale w innej branży niż wynajem nieruchomości)? Otóż mało kto wie, że definicja działalności gospodarczej (i, co za tym idzie, definicja przedsiębiorcy) na gruncie ustawy o VAT jest inna niż ogólna definicja, wynikająca z ustawy Prawo przedsiębiorców (wykorzystywana na cele np. ustalenia obowiązku wpisu do CEIDG lub rozliczania podatku dochodowego albo składek ZUS).

W świetle ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje m.in. czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT). Działalnością gospodarczą jest zatem każda forma najmu, dzierżawy i podobnych czynności – niezależnie od tego, czy wykonuje się ją w sposób zorganizowany (zorganizowanie jest wyróżnikiem działalności gospodarczej w ogólnym rozumieniu). Innymi słowy, osoba nieprowadząca działalności gospodarczej w ogólnym rozumieniu, ale wynajmująca lokal, w rozumieniu ustawy o VAT jest przedsiębiorcą i prowadzi działalność gospodarczą. Ale spokojnie – nie powoduje to wcale, że musi np. wpisać się do CEIDG albo uiszczać z tytułu działalności gospodarczej składki ZUS. Nie oznacza to też jeszcze, że każdy wynajmujący czy wydzierżawiający jest obowiązany rozliczać VAT, tj. składać deklaracje i wpłacać kwoty podatku do urzędu skarbowego. Obowiązek ten nie dotyczy bowiem czynności stanowiących wprawdzie działalność gospodarczą w powyższym rozumieniu, ale podlegających zwolnieniu z VAT. A te w praktyce dotyczą wielu przypadków najmu.

Zwolnienia z VAT dzielą się na dwa rodzaje:

  • przedmiotowe – dotyczące konkretnych rodzajów towarów lub usług, niezależne od wielkości obrotów (np. usługi medyczne, usługi finansowe, sprzedaż złota inwestycyjnego, najem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe),
  • podmiotowe – przeznaczone dla drobnych przedsiębiorców, o obrotach nieprzekraczających 200.000 zł rocznie, niezależne od rodzaju sprzedawanych towarów lub świadczonych usług.

Zwolnienia przedmiotowe co do zasady są obligatoryjne. Zwolnienie podmiotowe jest natomiast fakultatywne, tzn. można z niego zrezygnować (z tym że niektóre czynności nie mogą w ogóle korzystać ze zwolnienia podmiotowego – np. usługi doradcze, sprzedaż alkoholu).

Przykład

Jeżeli wynajmujemy lokal mieszkalny rodzinie, by spełniał jej potrzeby mieszkaniowe, to wykonujemy działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, ale korzystamy ze zwolnienia przedmiotowego z VAT niezależnie od skali osiąganych obrotów.

Jeżeli wynajmujemy lokal mieszkalny na potrzeby czyjejś działalności gospodarczej i uzyskany z tego obrót nie przekracza 200 tys. zł rocznie, to wykonujemy działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, ale korzystamy ze zwolnienia podmiotowego – o ile nie jesteśmy już zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT z innego tytułu.

Podmiot rozpoczynający działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT „domyślnie” korzysta ze zwolnienia podmiotowego. Czyli jeżeli zaczniemy wynajmować lokal i najem ten nie będzie podlegał zwolnieniu przedmiotowemu, to nie musimy przejmować się VAT-em, dopóki nasze obroty będą odpowiednio niskie. Ze zwolnienia tego można jednak zrezygnować, rejestrując się dobrowolnie jako tzw. podatnik VAT czynny (formularz VAT-R).

Podsumujmy:

  • VAT rozliczają (składają deklaracje, wpłacają podatek do urzędu) przedsiębiorcy w rozumieniu ustawy o VAT,
  • przedsiębiorcami w rozumieniu ustawy o VAT są także osoby wynajmujące lokale, nawet jeżeli nie prowadzą działalności gospodarczej w ogólnym rozumieniu,
  • najem lokali o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe najemcy jest jednak z VAT zwolniony przedmiotowo, czyli niezależnie od wielkości obrotów,
  • zwolnione z VAT są także inne formy najmu, jeżeli obroty roczne nie przekraczają 200 tys. zł ze wszystkich form działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT u danego podatnika (zwolnienie podmiotowe), a podatnik ten nie zarejestrował się jako podatnik VAT czynny.
  • ze zwolnienia podmiotowego można zrezygnować, rejestrując się jako podatnik VAT czynny.

1 komentarz do “Czy najem lokali podlega VAT?

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *