Parę słów wstępu na temat opodatkowania najmu lub dzierżawy

Lokaty i obligacje – nisko oprocentowane, akcje czy instrumenty pochodne – ryzykowne, złoto – nie wypłaca dywidendy czy odsetek, kryptowaluty – loteria i hazard, gotówka – nieodporna na inflację, a i strach trzymać jej zbyt wiele, gdy kolejny kryzys finansowy może wybuchnąć w każdej chwili… więc może tradycyjna inwestycja w nieruchomości? Ale jakie są jej skutki podatkowe?

Wiele osób decyduje się obecnie na zamianę swoich oszczędności na lokal na wynajem. Decyzji tej sprzyja obserwacja rosnących od kilku lat cen nieruchomości (i czynszów najmu), zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach. Niektórzy kupują lokale nawet za pieniądze pożyczone, nie chcąc, by „marnowała się” ich zdolność kredytowa.

Kupując lokal w celu inwestycyjnym, zakłada się zwykle, że będzie on wynajmowany lub wydzierżawiany (dzierżawa to w zasadzie to samo, co najem, ale z prawem pobierania pożytków z rzeczy – na przykład czynszów z podnajmu). Pojawiają się wówczas pytania o kwestie podatkowe, takie jak na przykład:

  • jak opodatkować przychody z najmu?
  • czy można korzystać z ryczałtu?
  • lepiej kupić lokal „na działalność” czy prywatnie?
  • czy da się uzyskać zwrot VAT-u naliczonego przy zakupie lokalu na rynku pierwotnym?
  • czy muszę zapłacić podatek w przypadku sprzedaży lokalu?

W praktyce obrotu gospodarczego funkcjonuje wiele mitów i półprawd na temat zasad opodatkowania najmu lub dzierżawy. Ponieważ jako doradca podatkowy mam bardzo dużo do czynienia z powyższą tematyką, chciałbym mity te sukcesywnie prostować na tymże blogu, wyjaśniając poszczególne aspekty opodatkowania najmu lub dzierżawy lokali inwestycyjnych.

Przez lokale inwestycyjne rozumiem tu lokale nabywane z myślą o wynajęciu lub wydzierżawieniu, ewentualnie sprzedaży z zyskiem. Mogą to być lokale niemieszkalne, na przykład:

  • typowe lokale użytkowe (usługowe), wynajmowane pod dowolną działalność gospodarczą,
  • apartamenty condohotelowe, wydzierżawiane operatorowi hotelu,
  • popularne ostatnio w ofercie deweloperów lokale wyglądające jak mieszkalne, ale klasyfikowane jako użytkowe ze względu na niespełnianie warunków technicznych dla lokali mieszkalnych (np. dotyczących wielkości lokalu czy liczby albo rozmiaru miejsc postojowych) – wydzierżawiane operatorom najmu (podmiotom świadczącym usługi zakwaterowania w dzierżawionych lokalach) lub wynajmowane bezpośrednio turystom, studentom itd.

…ale też mieszkalne:

  • wynajmowane w celu długoterminowego zamieszkiwania,
  • wynajmowane w celu krótkoterminowego zakwaterowania,
  • wydzierżawiane operatorom najmu,
  • wydzierżawiane na inną działalność gospodarczą, np. jako biuro.

Trzeba pamiętać, że umowy z operatorami mogą mieć dwojaki charakter:

  • może to być umowa o zarządzanie lokalem, na podstawie której operator wynajmuje lokal osobom trzecim, ale nie w imieniu własnym, tylko w imieniu właściciela lokalu (czyli np. turyści zawierają umowy o zakwaterowanie z właścicielem, a operator jest wówczas co najwyżej pełnomocnikiem właściciela),
  • może to być umowa dzierżawy (często błędnie nazywana umową najmu), na podstawie której operator może korzystać z lokalu, wynajmując go osobom trzecim (np. turystom), ale we własnym imieniu.

W obu przypadkach „fizycznie” to operator obsługuje osoby finalnie korzystające z lokalu i w obu przypadkach wynagrodzenie operatora może być ustalane jako prowizja od przychodów osiągniętych z najmu na rzecz osób korzystających. Jednak w pierwszym przypadku ma ono charakter wynagrodzenia za zarządzanie lokalem (pośrednictwo i obsługę klientów, którzy jednak są klientami właściciela), a w drugim jest ono różnicą pomiędzy przychodami uzyskanymi z najmu osobom trzecim, a czynszem należnym właścicielowi. Na przykład czynsz właściciela może wynosić 70% przychodów netto operatora. Strony umowy mogą jednak równie dobrze ustalić czynsz tradycyjnie – w stałej kwocie. Najistotniejsza praktyczna różnica między obydwoma modelami dotyczy jednak zasad opodatkowania takich umów podatkiem dochodowym. Ale to już materiał na oddzielny wpis… a tymczasem ustalmy, jakie podatki powinien brać pod uwagę inwestor, planujący zakup i wydzierżawienie lub wynajęcie lokalu. Są to:

  • podatek od towarów i usług (VAT) – obciążający tzw. obrót (czynsze netto),
  • podatek dochodowy (PIT/CIT) – obciążający dochód lub alternatywnie (w przypadku osób fizycznych) ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – obciążający przychód (różnica polega na tym, że w rozliczeniu ryczałtu nie uwzględnia się kosztów uzyskania przychodu),
  • podatek od nieruchomości – obciążający sam fakt posiadania nieruchomości (lokalu oraz udziału w gruncie).

Warto pamiętać, że zasady opodatkowania ww. trzema rodzajami podatków są od siebie całkowicie niezależne, tzn. sposób opodatkowania jednym rodzajem podatku nie wpływa na sposób opodatkowania innym rodzajem. Nie jest więc prawdą (a ileż razy już to słyszałem…), że nie można skorzystać z ryczałtu, jeżeli jest się podatnikiem czynnym VAT… Ale o tym później, najpierw trochę podstaw. Kolejny wpis będzie dotyczył VAT właśnie.

1 komentarz do “Parę słów wstępu na temat opodatkowania najmu lub dzierżawy

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *